정부의 잇따른 세제 강화로 서울 강남권 아파트 투자성이 뚝 떨어질 전망이다. 양도세 중과에 이은 종부세 중과로 세금 부담이 커지기 때문이다. 강남권을 대표하는 주택을 기준으로 손익 계산서를 시뮬레이션해봤다. 다주택자의 투자 수익성이 은행 이자보다 못한 것으로 나타났다.  
   
시뮬레이션은 현재 시세 14억원 전용 85㎡ 이하 아파트를 대상으로 했다. 14억원은 전국에서 집값이 가장 비싸고 근래 많이 올랐던 강남구 평균 아파트 가격이다. 이 금액에 해당하는 단지의 하나가 강남구 도곡동 도곡렉슬 전용 59㎡다. 도곡렉슬은 2006년 옛 도곡주공1단지를 허물고 재건축한 3002가구의 대단지다.

보유·양도세 8300만~2억8000만원
  
14억 원짜리 아파트를 대출 없이 전세를 끼고 '갭투자'로 산다. 전세보증금이 시세의 60%여서 필요한 자금은 5억6000만원이다.  5년 뒤인 2023년 18억원에 판다. 상승률이 28.6%다. 최근 5년간 강남구 아파트값 상승률은 연평균 4.96%인 27%다. 이 기간 서울 평균은 16.1%다. 
  
매입에서 매도까지 들어가는 각종 비용을 빼고 실제로 손에 쥐는 금액이 보유 주택 수에 따라 어떻게 차이 나는지 계산했다. 수입은 양도차익 4억원이다. 지출은 취득세 등 구매 비용과 5년간 보유세(재산세·종부세), 양도세다.   
 
보유세와 양도세는 보유 주택 수에 따라 산정방식이 다르다. 양도세는 지난 4월부터 다주택자에 가산세율(2주택 10%포인트, 3주택 이상 20%포인트)로 중과하고 있다. 종부세 계산 때 보유 주택의 공시가격을 합친 합산 금액에서 빼주는 공제금액이 다르다. 1주택자 9억원, 2주택 이상 보유자 6억원이다. 세율은 1, 2주택자가 같고 3주택 이상 보유자는 과세표준 6억원 초과에 0.3%포인트가 ..[원문보기]